Техническое обследование зданий и сооружений
Техническое обследование здания и сооружения – это комплекс мероприятий, направленных на получение данных о текущем состоянии исследуемого объекта.
Виды обследований состояния зданий и сооружений
В зависимости от того, какие цели стоят перед заказчиком, выделяют несколько видов технических обследований:
Предварительное (визуальное) обследование, в том числе:
- Обмерные работы и чертежи
Детальное (инструментальное) обследование, в том числе:
- Обследование состояния строительных конструкций
- Определение прочностных характеристик
- Тепловизионное обследование
- Микологическое обследование
Инструментальное обследование проводят в случае, если для установления достоверных сведений о состоянии объекта требуется более детальное обследование. При этом начинать обследование технического состояния с детального обследования не имеет смысла, так как в некоторых случаях достаточно и визуального обследования.
Основные объекты технического обследования
Технические обследования имеют свои особенности, в зависимости от того – что является объектом обследования. Компания «СМК» осуществляет обследование технического состояния любых объектов:
Обследования оснований и фундаментов, в том числе обследованию подлежат:
- грунты оснований
- ростверки
- фундаментные балки
Обследования конструкций зданий и сооружений, при этом обследовать необходимо:
- стены,
- колонны,
- столбы перекрытия и покрытия
- балконы и эркеры
- лестницы,
- подкрановые балки и фермы
- связевые конструкции,
- элементы жесткости; стыки и узлы, сопряжения конструкций между собой, способы их соединения и размеры площадок опирания.
- Обследование инженерного оборудования
- Обследование электрических сетей и средств связи
- Обследование звукоизоляции ограждающих конструкций, шума инженерного оборудования, вибраций, внешнего шума
- Определение теплотехнических показателей наружных ограждающих конструкций
Техническое обследование зданий
Процедура обследования зданий состоит из комплекса мероприятий, результаты которых обеспечивают исчерпывающее представление о техническом состоянии объекта. Специалисты выявляют дефекты строительных конструкций, расхождения с параметрами проектной документации, различные проблемные места и т.д. В этих рамках своевременное проведение технического обследования жилого здания напрямую влияет на уровень безопасности проживающих в нем людей.
Компания «СМК» проведет техническое обследование здания любой категории сложности и в сжатые сроки подготовит техническое заключение о его техническом состоянии, в которое войдут собранные характеристики здания, рекомендации по устранению выявленных недостатков, расчеты и данные фотофиксации.
Обследование строительных конструкций
Результатом проведения обследования строительных конструкций зданий и сооружений является определение степени физического износа, выявление скрытых дефектов и определение возможности дальнейшей безопасной эксплуатации объекта.
Когда нужно проводить технические обследования?
Технические обследования необходимо проводить в случае наступления различных событий (либо до начала), при этом существенным параметром может быть период с момента последнего обследования. Обследование технического состояния объекта нужно проводить в следующих случаях:
- Нужно осуществить реконструкцию или капитальный ремонт здания\сооружения. Результаты комплексного технического обследования являются исходными данными для разработки проектной документации.
- Необходимо оценить: можно эксплуатировать здание или сооружение, безопасно ли это или нужно сначала восстановить и усилить конструкции.
- Обнаружены значительные дефекты, повреждения или деформация здания/сооружения
- В результате разрушения здания произошел пожар или авария
- Изменено или планируется изменение технологического назначения объекта
- Перед покупкой объекта недвижимости
Законодательством регламентированы также даты, до наступления которых необходимо проводить техобследования:
- 2 года с даты ввода объекта в эксплуатацию
- 10 лет с даты последнего технического обследования (5 лет - для объектов, которые расположены в неблагоприятных условиях)
- Заканчивается (или закончился) нормативный срок эксплуатации здания или сооружения
Также может потребоваться проведение техобследования по предписанию органов государственного строительного контроля.
В некоторых из вышеуказанных случаев проводится независимая строительная экспертиза – она проводится, если существует спорная ситуация, которую можно решить только с привлечением независимых экспертов, например:
- Необходимо подтвердить качество, объем или стоимость строительных работ, которые фактически уже выполнены (спор между заказчиком и генподрядчиком)
- Как повлиял пожар, затопление или какое-то стихийное бедствие на состояние здание, каков ущерб (спор между владельцем и виновным лицом или владельцем и страховой компанией)
Если нужен независимый контроль качества выполненных строительно-монтажных работ, соответствие их проектной документации - привлекается также компетентная организация для осуществления технического надзора.
Почему необходимо своевременное проведение технического обследования зданий и сооружений?
Если своевременно не провести тех.обследование, последствия могут быть сильно негативными, а их устранение может стоить довольно дорого, например:
- Несвоевременно выявленные дефекты, и, соответственно, несвоевременное их устранение может привести к разрушению объекта - в то время, как этого можно было бы избежать.
- Наложение штрафа
- Серьезные незапланированные капиталовложения на ремонт объекта после его приобретения
- Пожар, обрушение конструкций или другая чрезвычайная ситуация в связи с эксплуатацией аварийного объекта со всеми вытекающими последствиями
- Запрет эксплуатации объекта проверяющими инстанциями
Законодательная база
При проведении обследований технического состояния зданий и сооружений эксперты «СМК» руководствуются нормативными актами, общее количество нормативной документации – свыше 200 документов, около 70 – наиболее часто используемые, в том числе:
- ГОСТ Р 53778-2010 – Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (утв. Приказом Ростехрегулирования N 37-ст от 25.03.2010г. – действует до 31.12.2013г.)
- ГОСТ 31937-2011 - Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (утв. Приказом Ростехрегулирования N 1984-ст от 27.12.2012г. – действует с 01.01.2014г.)
- ГОСТ 26629-85 - Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций (утв. Постановлением Госстроя СССР N 173 от 05.10.1985)
- ВСН 57-88(р) - Положение по техническому обследованию жилых зданий (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР N 191 от 06.07.1988)
Какие исходные данные нужны?
До начала проведения тех.обследований заказчик должен предоставить исполнителю необходимые исходные данные:
- Тех.задание на обследование, согласованное заказчиком
- Технический паспорт объекта
- Поэтажные планы (инвентаризационные)
- Акты осмотров объекта, включая ведомости дефектов
- Технические отчеты, оформленные в предыдущие периоды
- Проектная документация на объект
- Вся имеющаяся информация о предыдущем кап.ремонте, реконструкции и т.п.
- Геоподоснова (выполняется спец.организацией)
- Результаты инженерно-геологических изысканий (за предыдущие 5 лет)
- Данные о расположении рядом с объектом опасных геологических явлений (засыпанные овраги, зоны оползней, др.)
- Протокол о порядке доступа на объект, согласованный с заказчиком
- Документация о месте и мощности наружных инженерных сетей (должна быть получена в компетентных гос.органах)
Ответственность заказчика за несвоевременное проведение техобследований
- Штраф до 300 000 руб. Если здание или сооружение является опасным производственным объектом – не проведение техобследования в установленном порядке является нарушением требований пром.безопасности (КоАП, статья 9.1).
- Приостановление деятельности предприятия на срок до 90 суток – также за нарушение требований промышленной безопасности (КоАП, статья 9.1).
- Возмещение ущерба третьим лицам в случае обрушения конструкций или другой аналогичной ситуации – при нарушении сроков периодического проведения тех.обследований.
Ответственность подрядчика при проведении тех.обследований
За качество технического обследования несут ответственность:
- Организация, осуществляющая техническое обследование
- Эксперт, осуществивший обследование и составивший технический отчет несет персональную ответственность
- Саморегулируемая организация, выдавшая свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства
- Страховые организации – наши объекты страхуются на сумму свыше 90 000 000 руб.
Результаты технических обследований
В результате технического обследования здания или сооружения составляется техническое заключение, которое включает в себя:
- Сведения о том, к какой категории технического состояния относится объект (нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное состояние);
- Исчерпывающие данные, на основании которых зданию или сооружению присваивалась категория технического состояния;
- Аргументированные выводы или предположения: почему появились дефекты и повреждения конструкций (в случае наличия);
- Задание на разработку проектной документации – для восстановления или усиления конструкций.