Техническое обследование зданий и сооружений

Техническое обследование здания и сооружения – это комплекс мероприятий, направленных на получение данных о текущем состоянии исследуемого объекта.

Виды обследований состояния зданий и сооружений

В зависимости от того, какие цели стоят перед заказчиком, выделяют несколько видов технических обследований:

Предварительное (визуальное) обследование, в том числе:

  • Обмерные работы и чертежи

Детальное (инструментальное) обследование, в том числе:

  • Обследование состояния строительных конструкций
  • Определение прочностных характеристик
  • Тепловизионное обследование
  • Микологическое обследование

Инструментальное обследование проводят в случае, если для установления достоверных сведений о состоянии объекта требуется более детальное обследование. При этом начинать обследование технического состояния с детального обследования не имеет смысла, так как в некоторых случаях достаточно и визуального обследования.

Основные объекты технического обследования

Технические обследования имеют свои особенности, в зависимости от того – что является объектом обследования. Компания «СМК» осуществляет обследование технического состояния любых объектов:

Обследования оснований и фундаментов, в том числе обследованию подлежат:

  • грунты оснований
  • ростверки
  • фундаментные балки

Обследования конструкций зданий и сооружений, при этом обследовать необходимо:

  • стены,
  • колонны,
  • столбы перекрытия и покрытия
  • балконы и эркеры
  • лестницы,
  • подкрановые балки и фермы
  • связевые конструкции,
  • элементы жесткости; стыки и узлы, сопряжения конструкций между собой, способы их соединения и размеры площадок опирания.
  1. Обследование инженерного оборудования
  2. Обследование электрических сетей и средств связи
  3. Обследование звукоизоляции ограждающих конструкций, шума инженерного оборудования, вибраций, внешнего шума
  4. Определение теплотехнических показателей наружных ограждающих конструкций

Техническое обследование зданий

Процедура обследования зданий состоит из комплекса мероприятий, результаты которых обеспечивают исчерпывающее представление о техническом состоянии объекта. Специалисты выявляют дефекты строительных конструкций, расхождения с параметрами проектной документации, различные проблемные места и т.д. В этих рамках своевременное проведение технического обследования жилого здания напрямую влияет на уровень безопасности проживающих в нем людей.

Компания «СМК» проведет техническое обследование здания любой категории сложности и в сжатые сроки подготовит техническое заключение о его техническом состоянии, в которое войдут собранные характеристики здания, рекомендации по устранению выявленных недостатков, расчеты и данные фотофиксации.

Обследование строительных конструкций

Результатом проведения обследования строительных конструкций зданий и сооружений является определение степени физического износа, выявление скрытых дефектов и определение возможности дальнейшей безопасной эксплуатации объекта.

Когда нужно проводить технические обследования?

Технические обследования необходимо проводить в случае наступления различных событий (либо до начала), при этом существенным параметром может быть период с момента последнего обследования. Обследование технического состояния объекта нужно проводить в следующих случаях:

  1. Нужно осуществить реконструкцию или капитальный ремонт здания\сооружения. Результаты комплексного технического обследования являются исходными данными для разработки проектной документации.
  2. Необходимо оценить: можно эксплуатировать здание или сооружение, безопасно ли это или нужно сначала восстановить и усилить конструкции.
  3. Обнаружены значительные дефекты, повреждения или деформация здания/сооружения
  4. В результате разрушения здания произошел пожар или авария
  5. Изменено или планируется изменение технологического назначения объекта
  6. Перед покупкой объекта недвижимости

Законодательством регламентированы также даты, до наступления которых необходимо проводить техобследования:

  • 2 года с даты ввода объекта в эксплуатацию
  • 10 лет с даты последнего технического обследования (5 лет - для объектов, которые расположены в неблагоприятных условиях)
  • Заканчивается (или закончился) нормативный срок эксплуатации здания или сооружения

Также может потребоваться проведение техобследования по предписанию органов государственного строительного контроля.

В некоторых из вышеуказанных случаев проводится независимая строительная экспертиза – она проводится, если существует спорная ситуация, которую можно решить только с привлечением независимых экспертов, например:

  • Необходимо подтвердить качество, объем или стоимость строительных работ, которые фактически уже выполнены (спор между заказчиком и генподрядчиком)
  • Как повлиял пожар, затопление или какое-то стихийное бедствие на состояние здание, каков ущерб (спор между владельцем и виновным лицом или владельцем и страховой компанией)

Если нужен независимый контроль качества выполненных строительно-монтажных работ, соответствие их проектной документации - привлекается также компетентная организация для осуществления технического надзора.

Почему необходимо своевременное проведение технического обследования зданий и сооружений?

Если своевременно не провести тех.обследование, последствия могут быть сильно негативными, а их устранение может стоить довольно дорого, например:

  1. Несвоевременно выявленные дефекты, и, соответственно, несвоевременное их устранение может привести к разрушению объекта - в то время, как этого можно было бы избежать.
  2. Наложение штрафа
  3. Серьезные незапланированные капиталовложения на ремонт объекта после его приобретения
  4. Пожар, обрушение конструкций или другая чрезвычайная ситуация в связи с эксплуатацией аварийного объекта со всеми вытекающими последствиями
  5. Запрет эксплуатации объекта проверяющими инстанциями

Законодательная база

При проведении обследований технического состояния зданий и сооружений эксперты «СМК» руководствуются нормативными актами, общее количество нормативной документации – свыше 200 документов, около 70 – наиболее часто используемые, в том числе:

  • ГОСТ Р 53778-2010 – Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (утв. Приказом Ростехрегулирования N 37-ст от 25.03.2010г. – действует до 31.12.2013г.)
  • ГОСТ 31937-2011 - Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (утв. Приказом Ростехрегулирования N 1984-ст от 27.12.2012г. – действует с 01.01.2014г.)
  • ГОСТ 26629-85 - Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций (утв. Постановлением Госстроя СССР N 173 от 05.10.1985)
  • ВСН 57-88(р) - Положение по техническому обследованию жилых зданий (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР N 191 от 06.07.1988)

Какие исходные данные нужны?

До начала проведения тех.обследований заказчик должен предоставить исполнителю необходимые исходные данные:

  1. Тех.задание на обследование, согласованное заказчиком
  2. Технический паспорт объекта
  3. Поэтажные планы (инвентаризационные)
  4. Акты осмотров объекта, включая ведомости дефектов
  5. Технические отчеты, оформленные в предыдущие периоды
  6. Проектная документация на объект
  7. Вся имеющаяся информация о предыдущем кап.ремонте, реконструкции и т.п.
  8. Геоподоснова (выполняется спец.организацией)
  9. Результаты инженерно-геологических изысканий (за предыдущие 5 лет)
  10. Данные о расположении рядом с объектом опасных геологических явлений (засыпанные овраги, зоны оползней, др.)
  11. Протокол о порядке доступа на объект, согласованный с заказчиком
  12. Документация о месте и мощности наружных инженерных сетей (должна быть получена в компетентных гос.органах)

Ответственность заказчика за несвоевременное проведение техобследований

  • Штраф до 300 000 руб. Если здание или сооружение является опасным производственным объектом – не проведение техобследования в установленном порядке является нарушением требований пром.безопасности (КоАП, статья 9.1).
  • Приостановление деятельности предприятия на срок до 90 суток – также за нарушение требований промышленной безопасности (КоАП, статья 9.1).
  • Возмещение ущерба третьим лицам в случае обрушения конструкций или другой аналогичной ситуации – при нарушении сроков периодического проведения тех.обследований.

Ответственность подрядчика при проведении тех.обследований

За качество технического обследования несут ответственность:

  1. Организация, осуществляющая техническое обследование
  2. Эксперт, осуществивший обследование и составивший технический отчет несет персональную ответственность
  3. Саморегулируемая организация, выдавшая свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства
  4. Страховые организации – наши объекты страхуются на сумму свыше 90 000 000 руб.

Результаты технических обследований

В результате технического обследования здания или сооружения составляется техническое заключение, которое включает в себя:

  1. Сведения о том, к какой категории технического состояния относится объект (нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное состояние);
  2. Исчерпывающие данные, на основании которых зданию или сооружению присваивалась категория технического состояния;
  3. Аргументированные выводы или предположения: почему появились дефекты и повреждения конструкций (в случае наличия);
  4. Задание на разработку проектной документации – для восстановления или усиления конструкций.